RefMag.ru - Помощь в учебе: аттестационная, вкр, диплом, курсовая, тест, контрольная, практикум
Заказать помощь

Готовые работы для Финуниверситета:

Дипломы

Антикризисное управление

Реструктуризация предприятия

Аудит

Бухгалтерский учет

Бюджетная система

Деньги, кредит, банки

Инвестиции

Иностранные инвестиции

Инновационный менеджмент

Автоматизированные системы обработки экономической информации

Управление ценами

Правовое регулирование банковских отношений

Финансы организаций

Госэкзамены

Макроэкономика

Налоги и налогообложение

Рынок ценных бумаг

Статистика

Страхование

Анализ рисков

Финансовый анализ

Финансы

Финансовый менеджмент

Краткосрочная финансовая политика

Долгосрочная финансовая политика

Экономический анализ

Экономическое прогнозирование

Банковское дело

Финансовая среда и предпринимательские риски

Финансы предприятий (организаций)

Ценообразование

Инвестиционная стратегия

Система национальных счетов

Социология

Финансовое право

Управление персоналом

Разное





Поиск на сайте:

Экспертная и репетиторская помощь в решении тестов, задач, самостоятельной подготовке различных работ:
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: vk.com/refmag.

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример решения

Оценка стоимости земельных участков

2012 г.

Перечень контрольных вопросов и типовых заданий для промежуточной аттестации

Контрольные вопросы

1. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?

2. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки.

3. В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас полностью свободен (не застроен) и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик?

4. Рассмотрим три земельных участка, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость), второй участок расположен на окраине города, ориентированный также под торговую направленность, третий земельный участок расположен также на окраине города, но предназначен под производственные цели. Известно, что на окраине города, где расположены земельные участки № 2 и № 3 отсутствует развитая транспортная и инженерная инфраструктура (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) требует производства укрепительных работ. Необходимо объяснить, за счет какого фактора (внешнего износа, функционального износа или влияния сервитута) в каждом случае оценки (земельного участка № 1, № 2 и № 3) стоимость объекта оценки снизится?

5. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

6. Что такое сервитут? Назовите виды сервитутов. Для чего может возникнуть потребность в оценке земельного участка при установлении сервитута? Что в данном случае будет являться объектом оценки в соответствии с законодательством?

7. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?

8. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель?

9. В каких случаях возникает необходимость оценки частичных имущественных прав на землю?

10. Чем отличается оценка права арендодателя от оценки права арендатора?

Типовые задания

Задание № 1

Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации для земли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задание № 2

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Характеристика

Оцениваемый участок

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Цена 1 сотки

-

1100

1200

1370

1450

980

Корректировка 1

Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)

28

35

37

20

23

40

Корректировка 2

Инженерное обеспечение. (+ 50%; электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)

Элек-во, вода, газ, канализ.

Элек-во, вода

Газ

Вода

Элек-во, вода, газ, канализ.

Элек-во

Корректировка 3

Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)

Освоен

Не освоен

Освоен

Освоен

Не освоен

Освоен

Корректировка 4

Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)

45 мин.

1ч. 15 мин.

1 ч. 25 мин.

30 мин.

35 мин.

1 ч. 30 мин.

Задание № 3

Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

Задание № 4

На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

* Год № 1 – 0.

* Год № 2 – 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.

* Год № 3 – 80 уч. по $90 000.

* Год № 4 – 35 уч. по $100 000.

* Год № 5 – 15 уч. по $115 000.

Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%?

Задание № 5

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)

480

управление

60

маркетинг

70

налоги и страховка

40

прибыль предпринимателя

130

Итого

780

Задание № 6

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Показатель

Сценарии использования

Жилое здание

Офисное здание

Промышленное здание

Площадь возводимых зданий, м2

7300

8000

5800

Стоимость строительства зданий, $/м2

500

400

400

Чистый операционный доход, руб.

1500000

1780000

1320000

Ставка капитализации зданий

13%

12%

14%

Ставка капитализации земли

10%

10%

10%

Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?

Задание № 7

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания - 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду - 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы - 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

Задание № 8

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

• в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,

• средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,

• с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

Задание № 9

Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке - 14 ден ед., на втором - 18 ден ед.; на третьем - 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке - 35 ц/га; на втором - 28 ц/га; на третьем - 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задание № 10

Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

1

Площадь здания, м2

816,7

2

Площадь участка (застроенная), м2

432,0

3

Площадь, сдаваемая в аренду, м2

816,7

4

Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год

1 433

5

Коэффициент недоиспользования

8%

6

Коэффициент неуплаты

2%

7

Ставка капитализации для здания

17,65

8

Ставка капитализации для земли

12,0

9

Стоимость строительства, руб.

4 633 977

10

Потенциальный валовой доход (ПВД)

11

Потери от недоиспользования

12

Потери от неуплаты

13

Действительный валовой доход (ДВД)

Операционные расходы

14

- налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)

15

- налог на имущество

9000

16

- расходы на управление - 6% от ДВД

17

- эксплуатация и ремонт - 5% от ДВД

18

- прочие расходы - 3% от ДВД

19

Итого операционные расходы

20

Чистый операционный доход (ЧОД)

21

ЧОД, относящийся к зданию

22

ЧОД, относящийся к земле 

23

Расчетная стоимость земли


Задания 5 и 9 для ИФРУ


Задание № 5
На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 га.
Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод. Оценка проводится по состоянию на 15 октября 2010 года.
Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре 2010 года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом — на 1%. Удаленность от ж/д станции на каждый километр приводит к снижению стоимости земельного участка на 0,5%
В базе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам:

Элемент сравнения

Объекты сравнения

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

№ 6

Цена продажи, руб.

990 400

940 840

910 830

930 750

900 370

970 200

Размер участка, га

0,08

0,06

0,06

0,08

0,06

0,08

Дата сделки (квартал)

II

III

I

III

II

I

Местоположение, км от ж/д станции

4

6

8

6

8

4

Электричество

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Водопровод

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Задание № 9
Оцените застроенный участок земли методом выделения и методом распределения и выведите итоговую стоимость земельного участка.
а) стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, определена методом сравнения продаж и составляет 240 000 руб.
б) имеются следующие данные о продаже пяти типичных застроенных участков в данном районе:

№ участка

Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб.

Стоимость улучшений, тыс. руб.*

1

220

158

2

220

146

3

190

150

4

210

154

5

205

147


* Стоимость улучшений подсчитана с учетом износа и прибыли предпринимателя.


Другие похожие работы

Список контрольных для курсов оценщиков
  1. ТЕСТЫ экономико-правовые
  2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  3. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
  4. ОЦЕНКА Машин и оборудования
  5. ОЦЕНКА НМА и ИС
  6. ОЦЕНКА ПРЕДПРИЯТИЯ
  7. ОЦЕНКА Ценных бумаг
  8. ОЦЕНКА Финансовых институтов

Полный комплект контрольных по оценке





© 2002 - 2019 RefMag.ru